理论界纷纷认为,其他调控政策只会增加房产投资的交易成本,而这些成本在目前来看都会因为房价的上涨而被完全覆盖的,只有物业税的开征会对房产投资构成“灭顶之灾”,因为这种物业税实际上就是财产税,其震撼力绝不会小于在证券市场上开征资本利得税。
房价和租金走势相背离
这些年房产价格上涨得快是事实,可接下来的问题是:如果你买房是用于自住的,这种价格上涨实际上对你来说是纸上富贵、并不会增加现金收入;如果你买房是用于投资的,那么你的直接收入主要取决于房产租金高低。而奇怪的是,虽然房产价格在年年上涨,可是租金收入却停滞不前,想让你通过赚取租金价差越来越不现实。
究其原因在于,这些租金收入从相对意义上看实际上是下跌的,有的在扣除了物业费、中介费、空置费等各种各样的成本费用后,实际年收益率甚至还不到2%,根本谈不上什么投资价值。
说到这里,有必要重点阐述一下房产投资回报率的计算方法,因为这涉及到投资者如何来衡量这种投资方式是否合算的问题。
房产投资回报率的计算方法很多,但最有道理的是以下两种:
1.租金回报率法
计算公式是:
税后月租金-按揭月供款
租金回报率=―――――――――――――――×12